如何认定房屋融资租赁

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2017-11-06
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  有以下三方面:
  一、 房产设备类融资
  1.主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备(包括软件及安装工程等费用)。只要房地产项目前景好,房地产开发商只需自筹10-30%的现金(租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准),其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。
  2.出售类房产设备租金的回收时限
  住宅等以出售为目的的房地产项目建设期应为租赁的宽限期(即只收利息不收本金)。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下,设备本金的回收起始点为房产项目预售时,且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量,首先用于还租,以保证租金回收进度快于售楼进度,避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须全付完,至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。
  3.开发商持有的(商业及办公)房产的设备租金回收
  开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁,是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期,租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同(收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布),真正体现房地产商以房养租(以房出租收入来保证融资租赁的租金支出)。
  二、盘活开发商持有成熟商业物业
  开发商往往持有大量优质商业、办公物业(以长期获得租金收益并分享房产增值的好处),但却极大地限制了开发资金的及时周转。虽然经营性物业抵押贷款也能解决部分高端物业的资金,但是银行对物业的质量与规模、租客的品质等都有十分严格的规范,真正能达到要求的相当有限,而且能融资的数量也大打折扣(以确保银行信贷资金的安全)。开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资,门槛更低(对租赁公司来说市场更为广阔),融资的量更大,可依据融资租赁期内,开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现,让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。
  三、 优质商业房地产的开发
  当代融资租赁标的物已非简单的机器设备,中外法规都约定,凡是列入企业固定资产的动产和不动产,都可以作为融资租赁的租赁物。目前,房产已成功融资租赁(如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼、天津空客A320 项目总装线等厂房);道路、桥梁已成为融资租赁标的物(如天津市蓟县滨河大街弯线段(中昌路-四中路口)道路的3.329 公里的路段;武汉四座大桥);而且,在建工程(船坞、公路、学校)也可作为融资租赁的标的物(如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备,湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路,规划7000万元的污水处理系统。以上详见罗晓春《关于融资租赁项目信贷的认识》)。因此,融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。
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匿名用户
2017-11-06
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  房地产融资租赁的作用及优势分析房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式,是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资方式,其优势主要表现在以下方面:
  (1)拓宽了房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体,可以通过吸收股东投资,或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段,吸收社会投资,改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融市场以前,房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。
  (2)降低房屋消费门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式,而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权,相比而言,房地产融资租赁真正实现了“零首付”,大大降低了房屋消费的门槛。
  (3)租约灵活。传统银行贷款一般是固定利率、固定支付,而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况,为承租人定做灵活的还租安排,例如延期支付、递增和递减支付等。另外,出租人和承租人双方还可以协商租金价格。
  (4)促进房地产销售。房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务,对房地产销售方来说,租赁公司是一种营销载体,融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低,扩大了客户的购买力,促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。
  (5)风险小。对出租人来说,由于在合同期满之前,出租人始终是房地产产权人,故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益,在存款利率不断下降的情况下,出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者,分散经营风险。
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