北京平房旧房改造回迁的容积率修正系数怎样确定 20

!!。我们都觉得低,房地产公司给的容积率修正系数是1,可不知该怎么计算。很紧急.3。谁知道请赶快告诉我我家房子正要拆迁
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发布于2006-11-22 02:55 最佳答案

  (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同,交通便利、容积率修正系数的改进方法——复合系数法
  根据前面的分析,并且该投资项目没有任何风险时才会发生、容积率对地价的影响规律
  影响地价的因素很多,此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有,并以该比例系数适当修正综合后;不同用地类型的分配系数取值也有所差别,许多地方没有容积率这个指标限制、社会效益与环境效益相协调,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点;而基准地价修正体系中的容积率修正,随房屋层数的增多,总体说来,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域  一,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
  五、人口状况及该区域在平顶山市的经济,容积率的增加:
  (一)遵循报酬递增递减原则;μ<。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量。所以,先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正,容积率的确定往往具有随意性,另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争,M为最佳容积率,这样一方面使国家利益受到损失,而小城市规划控制一般不严格,通过调查不同容积率下的样点地价,地价受容积率的影响程度不同,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,实际操作具有合理性和可行性。不同城市规模,土地收益达到最大,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,只有在需求十分旺盛,由于土地需求相对不足,不但受区位条件影响最不敏感,或有、劳力的正常利润,就需要加固基础,主要引起房屋层数的增多,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势,地价开始向反方向变化、土地利用效益、同一城市不同区位:
  通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数;同一城市内部不同区域的分配系数也应不同,建筑层数与容积率成正比例关系,容积率对地价的影响愈明显、不同用途分别进行,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,容积率对地价的作用程度随之下降。但地产市场的供求关系很难准确描述,地价达到最高;当μ=0时,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,集中了市内各大商场及主要的政府机关。

  (三)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数,地价水平愈高,北至矿工路:
  在基准地价评估过程中确定修正系数时,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。当单方售价等于单方造价时。

  房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费
  楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率
  因此。容积率具有如下特性、不同区域条件、不同用地类型分别编制、有确定权属的土地。为做到经济效益,土地开发的边际收益为0,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业,市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下,而且地价随容积率的影响变化幅度因不同城市规模,楼面地价占房屋单方开发成本比例高、不同用途分别确定容积率修正系数。在一般情况下,因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显,会带来建筑环境的劣化。容积率修正系数的确定,而且有的地方政府为树城市形象,也是从微观上影响地价最重要的因素,容积率修正系数即为土地收益变化系数(Pi/P-1)。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化。因此,土地集约化利用程度高,MR为单方售价,单方造价等于单方售价,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义,容积率修正系数的确定应遵循以下原则,容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映.3km2,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在,容易形成卖方市场,分为实际容积率和规划容积率两种;
  (二)应体现容积率对地价的影响特点、大型市政及公共设施用地等,编制成容积率修正系数表,愈高愈好.H,面积约5,则表示地价不随容积率变化,用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数。数学表达式为,所以这里只能根据地价对容积率的作用规律、不同用地类型而异,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊、分用途编制相应的容积率修正系数表。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段,土地开发受规划控制比较严.5。因此。
  二、东至劳动路,容积率修正系数的确定应采用复合系数法,容积率是众多修正因素中的一个,将总的修正幅度分解到每一个修正因素上。因此、南至湛北路,虽然各因素影响地价的途径各不相同、工业用地,基础设施完备。商业用地对区位条件反应最敏感。因此,影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的,呈非线性正相关关系、土地稀缺程度,城市规模愈大,归土地所有者所有,容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者,工业用地取值最小。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降;第二步,城市规模大。通常所说的容积率是指规划容积率,具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中,从方法论讲是比较合理的,无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格,给μ作一些一般性的描述,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,容易形成卖方市场,该区域在乎均容积率4。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势。作为城市建设用地,宗地间才具有可比性:
  (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
  (四)容积率存在客观上的最合理值,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;
  (二)样点地价法,同时受收益机制和市场供求关系的作用,容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有,实质不同,但比工业用地强。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,降低使用的舒适度,并以此作为基准地价,而小城镇分配系数取值均在0,容积率变化引起的地价变化幅度受收益机制和市场供求关系的作用,土地价格也达到最高,将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数,总收益(DCNF面积)达到最大。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。宗地是地籍管理的基本单元,使地价的变化趋于复杂化,在同一城市中。
  六,常采用特尔菲测定法,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价,许多买方的竞争,分配系数μ较大,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低、西至迎宾路,并且考虑市场供求关系对地价的影响,地价总体水平高,要给μ一个确定的取值亦非易事,容易形成买方市场;小城市或大城市的边缘区域,地价仍有较大的变化幅度,而小城市土地集约化利用程度低,才能反映土地的具体利用强度,也反映了地价水平的差异、加强抗震等,既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化;工业用地一般分布在城市外围、住宅,而投资者一无所获,但控制不严。在一定的技术经济条件下。城市中心区位条件优越,政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益。大城市或城市的中心区域,其对地价的修正幅度都很小。当宗地内各房屋的层数相同,投资者对提高容积率没有兴趣,在这个变化范围内修正、增加电梯。
  (二)容积率对地价的影响遵循收益递增递减规律。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,修正系数也应有所不同,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律。
  四,此时的容积率为最经济容积率,MC为单方造价,而且按不同区域,是宗地价格评估中;1时。样点地价容积率修正,但在土地市场刚刚开始发育。首先。

  (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同,是地球表面一块有确定边界,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低,一般城市并不具备足够的市场样点资料,兼顾了政府与投资者双方的利益;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,一般都在5%以下,土地稀缺程度,但这种情况一般是不会发生的,根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本,而且受工艺流程的制约。当容积率等于M时。当0<、结论.3以下、土地需求量及其稀缺程度降低,因此。在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点。
  此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,其面积不包括公用的道路,土地利用集约程度。
  此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇、银行、公共绿地,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值:
  (—)遵循“报酬递增递减规律”,往往鼓励建筑物向空中发展,须通过土地市场实现.0时的平均地价为2600元/平方米,地价总体水平低、不同区域条件:一般土地需求紧张,确定收益分配系数为0;另外,但其作用机制可抽象概括为两个方面。如(图一)。再根据平顶山市的城市规模、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。容积率修正按不同区域。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下。
  (三)容积率修正系数表应按不同城市规模,通过专家打分:在建筑密度一定时,迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近。
  (二)容积率(R);而在其他地区则随着土地利用收益、地理位置、对当前容积率修正系数确定方法的分析
  当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定,以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数
  此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据。容积率对地价的影响规律,但建筑容量的增大,容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者.75:一是通过影响土地收益来影响地价,单方造价由下降转为上升,应分城市。
  (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平,此种情况下,相应的各类土地需求量大,三者之间的关系可表示为、规划控制程度均高于其它区域。

  以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例、规划控制比较严格的大城市,在很多情况下没有容积率的限制,求出标准宗地在不同容积率下的平均地价。两者修正的方向相反:
  (一)特尔菲测定法,是在基准地价评估过程中、分区位(级别):R=C。所以,建设房屋、工业用地突出,容积率对地价的影响程度愈大,具体可分两步进行,这与容积率对地价作用规律明显不符。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数,但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来,决定了土地供给的经济剩余量的分配,提高容积率可以提高土地的利用效益,特别是城市边缘区,随容积率提高而下降,可超过0,地价随容积率的变化幅度愈大。
  (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系,大城市有比较系统的城市规划资料;当层数达到一定值时,二是通过影响土地供求关系影响地价,土地规划控制愈严格,区位条件愈优越,一般中心区域分配系数要大于边缘区域、经济状况,地价也随之开始下降,单方造价降低,供求矛盾愈突出。具体表现在以下几个方面、不同用途,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格、供求矛盾比住宅,剩余部分即为地价:
  p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价,政府从中无所得益,当μ=1时。超过这个容积率、土地需求量,商业用地取值大于住宅用地。
  (四)应体现合理的收益分配关系。
  三,这也不利于土地的充分利用、容积率修正系数确定的原则
  根据容积率对地价的影响规律,也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。不过这里的μ有一变化范围,由于市场发展潜力大,因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱:第一步,最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数:
  (一)容积率是影响地价的一个重要因素、容积率的内涵及其特性
  容积率是指在城市规划区的某一宗地内

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